Vanhan omakotitalon remontointi alkaa paperilla eikä purkutöillä. Talon peruskorjaus etenee hallitusti, kun ensin selvitetään rakennuksen kunto. Sen jälkeen erotetaan pakolliset korjaukset omista toiveista ja päätetään, mikä työ tehdään ennen mitäkin. Tarjouksia kannattaa pyytää vasta, kun suunnitelmat ovat niin tarkat, että eri yritysten hinnat ovat aidosti vertailukelpoisia.
Peruskorjauksen vaiheet lyhyesti:
- Talon kunnon selvittäminen kuntoarviolla ja tarvittaessa kuntotutkimuksella.
- Korjausten jakaminen pakollisiin, lähivuosien ja toiveiden ryhmiin.
- Työjärjestyksen päättäminen sen mukaan, miten korjaukset vaikuttavat toisiinsa.
- Valinta kerralla tehtävän ja vaiheistetun remontin välillä.
- Mahdollisen rakentamisluvan selvittäminen rakennusvalvonnasta.
- Korjaussuunnitelmat, tarjouspyynnöt ja kirjallinen sopimus.
Suunnitteletko peruskorjausta Helsingissä? Tutustu RaKe Rakennuksen talon peruskorjauspalveluun ja kerro, millaista remonttia kohteesi tarvitsee.
Selvitä talon kunto ennen remontin suunnittelua
Hyvä peruskorjaussuunnitelma vaatii tarkat tiedot talon kunnosta. Kun lähtötilanne kartoitetaan huolellisesti ennen töitä, remontin aikana tulee vastaan vähemmän lisätöitä aiheuttavia yllätyksiä.
Kunnon selvittämiseen on kaksi päätapaa. Kuntoarviossa talo käydään läpi rakenteita rikkomatta: havainnoimalla, kokemuksen perusteella ja asukkaita haastattelemalla. Raporttiin liitetään pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma, joten siitä näkee koko talon tilanteen ja tulevat korjaustarpeet.
Kuntotutkimus menee syvemmälle. Siinä rakenteita avataan, mitataan ja niistä otetaan tarvittaessa näytteitä. Tutkimus voidaan kohdistaa koko taloon tai esimerkiksi vain vesi- ja viemäriputkiin tai ilmanvaihtoon. Sen tarkoitus on löytää vaurion tai ongelman aiheuttaja ja tuottaa lähtötiedot korjausten suunnittelulle.
Tutkijan valinnalla on merkitystä, varsinkin jos epäilet kosteus- tai sisäilmaongelmaa. Hyvän tutkijan on tunnettava eri vuosikymmenten rakenneratkaisut, LVI-tekniikka, materiaalit ja riskirakenteet, jotta mittaustuloksia osataan tulkita juuri tämän talon rakenteissa.
Kunnon selvittämistä ja korjausten suunnittelua helpottaa, jos talon omat paperit ovat valmiiksi käsillä. Energiatodistuksesta, vanhoista piirustuksista ja aiempien remonttien kuiteista näkee, mitä rakenteille on jo tehty ja mitä niistä ei vielä tiedetä.
Jos talo on ostettu äskettäin, papereiden joukossa voi olla myös asuntokaupan kuntotarkastuksen raportti. Se on hyvä lähtöaineisto, mutta ei korjaussuunnitelma, eikä siihen kuulu pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa.
Huomioi asbestikartoitus ennen purkutöitä
Asbestin käyttö kiellettiin Suomessa vuonna 1994. Tätä vanhemmissa taloissa purettavien rakenteiden mahdollinen asbesti on selvitettävä ennen purkutöitä. Kartoituksesta huolehtii asbestityön turvallisuutta koskevan asetuksen mukaan rakennuttaja tai muu hanketta ohjaava taho.
Kartoituksessa paikannetaan asbesti ja selvitetään, millaista ja kuinka paljon asbestipitoista materiaalia rakenteissa on ja miten se pölyää purettaessa. Raportti annetaan purkutyön tekijän käyttöön. Kun se on valmiina jo tarjouspyyntövaiheessa, urakoitsijat tietävät, mihin purussa on varauduttava.
Erota välttämättömät korjaukset omista toiveistasi
Kuntoselvityksen jälkeen on hyvä käydä läpi, mitkä korjaukset ovat kiireellisiä, mitkä tulevat ajankohtaisiksi lähivuosina ja mitkä ovat omia toiveita. Kolmeen ryhmään jakaminen helpottaa päätöksiä jo ennen kuin töille pyydetään hintoja.
Ensimmäiseen ryhmään kuuluvat korjaukset, joita ei voi siirtää. Jos esimerkiksi kosteus tai mikrobit voivat aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa, terveydensuojelulaki edellyttää, että haitan syy selvitetään ja haitta poistetaan viipymättä. Kosteus- ja mikrobivauriot nousevat siksi listan kärkeen. Vaurioitunut materiaali poistetaan ja rakenne korjataan niin, ettei sama vaurio synny uudelleen. Pinnan paikkaaminen ei siis riitä, jos vaurion syy jää rakenteeseen. Mitä aikaisemmin ongelma havaitaan, sitä edullisemmaksi sen korjaaminen yleensä tulee.
Toiseen ryhmään kuuluvat rakennusosat, joiden kunto edellyttää korjaamista lähivuosina mutta jotka eivät vielä aiheuta välitöntä vahinkoa. Näiden korjausten ajoitus suunnitellaan kunnon, arvioidun jäljellä olevan käyttöiän ja muiden remonttien perusteella. Samalla päätetään, mitkä työt kannattaa yhdistää tähän peruskorjaukseen ja mitkä voidaan toteuttaa myöhemmin.
Kolmas ryhmä on omat toiveet, kuten avarampi keittiö, toimivampi pohjaratkaisu, uusi kylpyhuone tai edullisempi lämmitys. Niitä ei kannata karsia heti. Jos toive koskee samaa talon osaa kuin välttämätön korjaus, ne kannattaa suunnitella yhdessä. Esimerkiksi lisäeristys on luontevaa tehdä julkisivuremontin yhteydessä, ja energiaremontit tulevat muutenkin kustannustehokkaammiksi, kun ne yhdistetään muihin korjauksiin.
Missä järjestyksessä talon peruskorjaus kannattaa tehdä?
Järjestys ei ole makuasia. Osa töistä muuttaa toisten lähtötietoja, joten järjestys vaikuttaa siihen, mitoitetaanko seuraava hankinta oikein. Alla olevat riippuvuudet perustuvat Motivan pientalon korjaamisen tiekarttaan.
Ensin selvitykset ja suunnitelmat, sitten purku
Kuntotutkimus, asbestikartoitus ja korjaussuunnitelma tehdään ennen kuin rakenteita aletaan avata urakkana. Korjaussuunnitelma laaditaan kuntotutkimuksen pohjalta. Siitä käy ilmi, mitkä rakenteet korjataan, mitkä puretaan ja mitkä uusitaan sekä millä menetelmillä ja materiaaleilla työ tehdään. Usein suunnitelmassa esitetään myös muutama vaihtoehtoinen korjaustapa etuineen ja riskeineen. Ilman suunnitelmaa jokainen tarjoaja hinnoittelee oman tulkintansa työstä.
Rakennuksen vaippa ennen lämmitysjärjestelmää
Lisäeristys, uudet ikkunat ja ilmanvaihdon muutokset vaikuttavat siihen, millainen lämmitysjärjestelmä taloon tarvitaan ja mikä lämmitystapa ylipäätään kannattaa. Siksi energiatehokkuutta parantavat työt kannattaa tehdä ennen lämpöpumpun hankintaa. Öljylämmityksestä lämpöpumppuun siirryttäessä tarkista myös, riittääkö talon sähköjärjestelmä.
Katto ja aurinkopaneelit samaan aikatauluun
Katon korjaustarve ratkaisee, milloin aurinkosähkön asentaminen kannattaa ajoittaa. Kattoremontin yhteydessä on hyvä miettiä samalla paneelien asennusta sekä yläpohjan tai julkisivun lisäeristystä.
Ikkunat ja ilmanvaihto yhdessä
Ikkunoiden vaihto ei ole pelkkä ulkonäkökysymys. Uudet ikkunat vaikuttavat ilmanvaihdon toimivuuteen ja voivat tuoda tarpeen parantaa sitä. Suunnittele ne samassa yhteydessä, vaikka toteutus jakautuisi eri vuosille.
Peruskorjaus kerralla vai vaiheittain?
Kumpikaan tapa ei sovi jokaiseen taloon. Kerralla toteutettu peruskorjaus on luonteva valinta, kun korjaukset liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, että niiden erottaminen tarkoittaisi samojen rakenteiden avaamista kahteen kertaan. Talossa, jossa ei voi asua remontin aikana, töiden tiivistäminen lyhentää myös väliaikaisen asumisen jaksoa.
Vaiheittainen toteutus vaatii suunnitelman, joka kertoo, mitä tehdään ja milloin. Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa eli PTS:ssä korjaukset kustannusarvioineen sijoitetaan aikajanalle, esimerkiksi seuraavalle kymmenelle vuodelle, ja remonttien keskinäiset vaikutukset otetaan huomioon. Suunnitelmaa päivitetään, kun korjaustarpeet tarkentuvat. Motivan esimerkkitiekartassa 1970-luvun omakotitalolle tehtiin ensin kattoremontti ja koneellinen ilmanvaihto, ja lämmitystavan vaihto ajoitettiin vasta vuosia myöhemmin.
Vaiheistuksessa kannattaa huomioida myös kotitalousvähennys, joka myönnetään sille vuodelle, jona lasku on maksettu. Vuosina 2026 ja 2027 vähennys on yritykseltä ostetusta työstä 40 prosenttia työn osuudesta, enimmäismäärä on 2 100 euroa ja omavastuu 150 euroa. Remonttiyrityksen on kuuluttava ennakkoperintärekisteriin. Tarkista ajantasaiset ehdot Verohallinnolta.
Selvitä ajoissa, vaatiiko remontti luvan
Jos remontti vaatii luvan, se vaikuttaa aikatauluun ja siihen, millaisia suunnitelmia hankkeeseen tehdään. Siksi asia kannattaa selvittää ennen tarjouspyyntöä. Helsingissä vastauksen omaan tilanteeseen saa tekemällä neuvontapyynnön Lupapisteeseen. Jos hanke osoittautuu luvanvaraiseksi, siitä käydään ennen hakemusta aina ennakkoneuvottelu. Kaupungin lupasivujen päivitys uuden rakentamislain osalta on vielä kesken, joten suora kysymys on varmin tapa.
Esimerkiksi ullakon rakentaminen asuinkäyttöön, linjasaneeraus, julkisivun ilmeen muuttaminen sekä maalämpöjärjestelmän tai talokohtaisen jätevesijärjestelmän rakentaminen vaativat Helsingissä luvan. Yleissääntönä Helsingin rakennusvalvonta edellyttää rakentamislupaa, kun korjaus tai muutos voi vaikuttaa asukkaiden turvallisuuteen tai terveyteen. Luvan vaativassa työssä tarvitaan myös vastaava työnjohtaja. Laajassa remontissa erillinen valvoja voi olla perusteltu silloinkin, kun lupaa ei tarvita.
Tavallisen pientalon lupahakemuksen käsittelyn tavoiteaika on kolme kuukautta. Töihin ryhdytään lähtökohtaisesti vasta, kun lupapäätös on saanut lainvoiman. Aiemmin aloittaminen on mahdollista hakemalla aloittamisoikeutta, jota varten asetetaan vakuus. Rakennuksen tai sen osan purkamiseen aloittamisoikeutta ei kuitenkaan myönnetä, mikä on hyvä tietää peruskorjauksessa.
Luvalla on myös voimassaoloaika. Helsingissä luvan saaneella on kolme vuotta aikaa aloittaa työt. Valmista pitää olla viiden vuoden kuluessa siitä, kun lupa tuli lainvoimaiseksi. Jatkoaika on haettava ennen kuin lupa ehtii raueta. Tämä on hyvä muistaa, jos luvanvarainen remontti on tarkoitus tehdä vaiheittain.
Näin laadit vertailukelpoisen tarjouspyynnön
Mitä tarkemmin työ on suunniteltu, sitä paremmin eri yritysten tarjouksia voi verrata keskenään. Kun tarjoukset tulevat, tarkista, vastaavatko ne suunnitelmia. Katso esimerkiksi, että hinnassa on mukana suunnitelmissa vaaditut materiaalit.
Pyydä tarjoukset kirjallisina useammalta yritykseltä. Kun vertaat useampaa tarjousta, näet sekä hintatason että sen, miten luotettavilta yritykset vaikuttavat. Jos yritys ei suostu antamaan isosta remontista kirjallista tarjousta, se on varoitusmerkki. Tarjouspyyntöön kannattaa koota ainakin nämä:
- liitteiksi kuntotutkimuksen raportti, asbestikartoitus ja korjaussuunnitelmat
- toivottu aloitusajankohta ja alustava aikataulu
- pyyntö ilmoittaa hinta ja laskutusperuste sekä se, miten mahdolliset lisätyöt hinnoitellaan
- vahvistus siitä, että yritys kuuluu ennakkoperintärekisteriin
- päivämäärä, johon mennessä tarjous pitää jättää.
Katso myös, onko tarjouksessa kiinteä hinta, hinta-arvio vai enimmäishinta. Kiinteä urakkahinta pysyy samana, vaikka työaika tai tarvikekulut muuttuisivat, eikä sovittua summaa saa laskuttaa enempää. Se kattaa kuitenkin vain sovitun työn: kesken remontin syntyvistä lisä- ja muutostöistä sovitaan erikseen. Hinta-arviossa on joustovaraa, sillä perustellusta syystä lopullinen hinta voi olla siitä korkeintaan 15 prosenttia suurempi. Enimmäishinta on katto, jonka yli ei laskuteta, vaikka työ osoittautuisi arvioitua kalliimmaksi.
Sovi toteutuksesta ja lisätöistä kirjallisesti
Pelkästään suullisesti sovittua hintaa tai aikataulua on riitatilanteessa vaikea näyttää toteen. Kirjaa sopimukseen hinnan lisäksi työn sisältö, käytettävät materiaalit ja se, kuka ne hankkii, maksuerät, aloitus- ja valmistumisaika, viivästyksen seuraukset sekä työmaalla työskentelevät aliurakoitsijat. Jos teet osan töistä itse, esimerkiksi vanhan purkamisen, sovi niillekin tarkka aikataulu.
Vanhoja taloja korjattaessa vastaan tulee usein yllätyksiä, joihin ammattilainenkaan ei ole osannut varautua. Urakoitsija ei saa tehdä lisätöitä ja laskuttaa niitä ilman suostumustasi. Kirjaa lisätöiden laskutusperuste sopimukseen etukäteen ja sovi jokaisesta lisätyöstä kirjallisesti ennen kuin se tehdään.
Remontista ei yleensä makseta etukäteen. Jos hinta maksetaan erissä, sovi erät niin, että maksat aina vasta tehdystä työstä ja suurin osa hinnasta jää remontin loppuvaiheeseen. Lisää käytännön ohjeita löydät Kilpailu- ja kuluttajaviraston remonttiohjeesta.
Peruskorjaus Helsingissä RaKe Rakennuksen kanssa
Kun kunto on selvitetty, korjaukset järjestetty ja luvat tiedossa, toteuttajan valinta on helpompaa, koska kaikki tarjoajat hinnoittelevat saman sisällön. RaKe Rakennus tekee helsinkiläisiin koteihin sekä talojen peruskorjauksia että huoneistoremontteja. Työ voi koskea yhtä tilaa tai laajempaa kokonaisuutta. Ennen töiden alkua sovitaan, mitä tehdään ja miten, ja jos suunnitelma muuttuu kesken remontin, muutokset käydään läpi asiakkaan kanssa.
Jos vanhan omakotitalon peruskorjaus on ajankohtainen, ota yhteyttä ja kerro, missä talo sijaitsee ja mitä siinä pitäisi korjata.
